BEI Bongkar Transaksi MDLN Rp5,2T, Aset Cuma Rp3,5 T!

EmitenTrust.com - Bursa Efek Indonesia (BEI) meminta penjelasan PT Modernland Realty Tbk. (MDLN) terkait nilai perubahan surat utang (Notes) yang mencapai Rp5,21 triliun atau setara 139,59% dari ekuitas perseroan per 31 Desember 2025. Transaksi tersebut mencakup pengalihan aset berupa hak atas tanah di sejumlah kawasan serta penghapusan kewajiban surat utang.

Dalam tanggapan atas permintaan penjelasan Bursa Efek Indonesia (BEI), manajemen MDLN menyebutkan nilai terutang pada tanggal efektif mencapai US$289,81 juta atau Rp5,216 triliun. Perhitungan tersebut menggunakan kurs tengah per 30 September 2026 sebesar Rp17.998 per dolar AS, sedangkan ekuitas perseroan pada akhir 2025 tercatat Rp3,74 triliun.

BEI juga meminta penjelasan atas sejumlah aspek transaksi, mulai dari dasar hukum penggunaan keputusan pengadilan Singapura, kebutuhan persetujuan pemegang saham independen, kewajaran nilai aset yang dialihkan, hingga dampaknya terhadap kondisi keuangan dan kelangsungan usaha MDLN.

MDLN menjelaskan, perubahan Notes yang diterbitkan entitas anaknya, Modernland Overseas Pte. Ltd. (MLO), merupakan solusi yang dirumuskan melalui pembahasan antara pemegang Notes dan perseroan. Skema tersebut bertujuan mengoptimalkan pemulihan bagi pemegang surat utang sekaligus memberikan fleksibilitas keuangan yang lebih baik bagi perseroan.

Dalam skema tersebut, aset berupa hak atas tanah akan dialihkan kepada perusahaan penerima yang dibentuk untuk kepentingan pemegang Notes. MDLN menyebut nilai aset yang akan dialihkan sekitar Rp3,5 triliun berdasarkan valuasi KJPP Knight Frank per 29 April 2025. Sementara itu, nilai Notes yang akan dihapuskan mencapai sekitar Rp5,2 triliun.

Aset yang terlibat mencakup tanah berstatus hak guna bangunan (HGB) di Jakarta Garden City seluas sekitar 35 hektare, Tangerang sekitar 4,6 hektare, serta Bekasi sekitar 159 hektare. Tanah tersebut diperuntukkan bagi kawasan residensial, komersial, dan industri.

Selain pengalihan aset, sebagian hak atas tanah direncanakan menjadi jaminan untuk fasilitas pendanaan baru. Berdasarkan valuasi yang disampaikan perseroan, aset yang akan dijaminkan untuk pendanaan baru bernilai sekitar Rp1 triliun.

Namun, MDLN menyatakan proses penjajakan untuk memperoleh fasilitas pendanaan baru masih berlangsung. Karena itu, identitas pemberi pinjaman, nilai fasilitas, suku bunga, tenor, serta ketentuan jaminan belum dapat disampaikan.

Perseroan juga menjelaskan bahwa PT Aurum Terra Indonesia telah didirikan dan 100% dikuasai secara langsung maupun tidak langsung oleh grup MDLN. Perusahaan tersebut direncanakan menjadi perusahaan penerima aset. Setelah pengalihan hak atas tanah terdaftar atas nama perusahaan itu, seluruh sahamnya akan dialihkan kepada perwakilan pemegang Notes. Penunjukan resmi perwakilan tersebut masih dalam proses.

Manajemen memperkirakan transaksi tersebut akan menurunkan total aset sekitar Rp1 triliun, mengurangi total liabilitas sekitar Rp4,4 triliun, serta meningkatkan ekuitas sekitar Rp3,4 triliun. Perseroan menyatakan transaksi tidak mengubah pendapatan usaha, tetapi berpotensi menghasilkan keuntungan dari selisih antara nilai utang obligasi yang dihapuskan dan nilai aset yang diserahkan.

MDLN menilai penghapusan kewajiban Notes dapat memperkuat likuiditas, memperbaiki struktur permodalan, serta meningkatkan rasio keuangan, termasuk rasio utang terhadap ekuitas (DER), likuiditas, dan solvabilitas. Kondisi tersebut diharapkan membuka peluang akses pembiayaan baru dan mendukung rencana pengembangan kawasan industri maupun residensial.

Terkait aspek regulasi, MDLN berpendapat transaksi tersebut dikecualikan dari kewajiban menggunakan penilai dan memperoleh persetujuan RUPS berdasarkan Pasal 11 huruf e POJK Nomor 17/POJK.04/2020, karena merupakan konsekuensi dari sanction atau pengesahan Scheme of Arrangement oleh Pengadilan Tinggi Singapura.

Perseroan menyatakan ketentuan tersebut tidak secara eksplisit membatasi keputusan pengadilan yang dimaksud hanya pada pengadilan Indonesia. Meski demikian, MDLN menegaskan pengalihan hak atas tanah di Indonesia tetap akan mengikuti peraturan dan prosedur yang berlaku di dalam negeri.

MDLN juga menyebut pembayaran upfront fee, fasilitas pendanaan baru, serta struktur pengalihan aset merupakan bagian dari rangkaian perubahan Notes yang tercakup dalam Scheme of Arrangement tersebut.

Mengenai persetujuan pemegang saham independen, perseroan berpendapat Pasal 14 POJK 17/2020 tidak relevan karena transaksi dinilai masuk dalam pengecualian Pasal 11 huruf e. Adapun RUPSLB yang diselenggarakan pada September 2026, menurut MDLN, bertujuan memenuhi ketentuan Undang-Undang Perseroan Terbatas dan peraturan OJK mengenai penyelenggaraan RUPS perusahaan terbuka.

Perseroan turut menyampaikan telah melakukan audiensi daring dengan OJK pada 30 Juli 2026 terkait penilaian pemenuhan POJK 17/2020 dan telah memenuhi permintaan data maupun dokumen tambahan. Hingga tanggapan disampaikan, MDLN menyatakan belum menerima tanggapan atau pertanyaan lanjutan dari OJK.